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是指在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定具有一定面积、相对成片的改造区域，作为城市更新规划、建设、监管的基本单位。 根据规划功能主要可分为以下七类： 1、传统产业类更新单元：规划为普通工业用地（M1、M2）和仓储用地（W1）的更新单元； 2、新型产业类更新单元：规划为新型产业用地（M0）及其相关配套用地的更新单元； 3、产城融合类更新单元：规划为产业（含 M0）用地占经营性用地比例不少于 50%的更新单元； 4、居住类更新单元：规划为居住用地的更新单元； 5、商住类更新单元：规划为商业、居住用地且商业建筑面积占比不少于 10%的更新单元； 6、综合类更新单元：规划为产业、居住、商业、公共设施等多种类型用地的更新单元； 7、公益类更新单元：规划为公共设施用地且集中贡献用地比例不少于 50%的更新单元。 目前东莞城市更新项目的实操主要参考《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》、《东莞市“1+N“总体实施方案操作指引》，城市更新流程主要按挂牌招商操作规范实行，该政策的适用条件如下： ①更新单元需引入市场主体对集体土地上旧城镇、旧村庄、旧厂房进行改造； ②更新单元范围集体土地、国有土地混合，需引入市场主体实行整体改造； 在供地之前，必须完成单元研究包装、权益核查与确认、意愿征询、评估、挂牌招商方案报批等前期工作。前期工作主要有镇街政府承担，根据需要也可以通过公开方式招引前期服务商，由此建立了前期服务商制度。 ①采用单一主体挂牌招商方式改造的，前期工作中所产生费用，经镇街政府核定后纳入挂牌招商条件由竟得企业支付，具体核定标准另行制定。 ②权利人自改项目，前期工作可由权利人自行完成。 前期工作 前期重点工作包括：编报更新单元划定方案、核查和确认不动产权益、征询不动产权益人意愿、拟定拆迁补偿方案、确定政府（集体）综合收益、编报挂牌招商方案等。 总体工作流程如下： 1 编报更新单元划定方案 更新单元划定方案由镇人民政府（街道办事处）组织编制，内容包括： ① 更新单元范围、拆除范围； ② 更新方向、规划用途； ③ 总建筑规模、建筑规模上限值； ④ 公共设施、用地规模、建设主体、移交方式等等。 2 核查和确认不动产权益 不动产权益人包括以下三类，其中：属于与集体经济组织签订历史用地协议的， 由集体经济组织确认；属于与镇（街道）或下属企事业单位签订历史用地协议的，由镇（街道）确认 3 征询不动产权益人意愿 镇人民政府（街道办）征询更新单元拆除范围内全部不动产权益人的更新意愿，并取得权益土地面积合计占比和人数合计占比均达到90%以上的不动产权益人书面同意的意见。 4 拟定拆迁补偿方案 1）下属企事业单位 不动产权益价值——按现状条件下的资产评估价与新规划条件下市场评估价的较高者计入挂牌底价。 2）集体经济组织 综合考集体经济组织综合考虑权益价值、拆迁补偿成本、组织成员意见。补偿条件纳入拆迁补偿方案，作为各类不动产权益的补偿，列入挂牌底价，由成交方兑付。以物业补偿为主，占比不低于 60%。 3）宅基地及地上房屋权益人 人数 80%以上书面同意、公示 15 个自然日补偿标准为协商基础，四层以下可采用物业置换，以上给予货币补偿补偿条件由双方协定。 5 确定政府（集体）综合收益 6 编报挂牌招商方案 1）挂牌招商资格要求： ①企业资信情况、注册资本、开发资质； ② 开发经验，特别是宅基地及房屋拆迁较多的更新单元； ③ 产业用地占拆迁范围 40%的，可核定产业类型、产业准入限制、产业园区运营经验、招商引资能力及产出综合贡献等要求； ④ 设定报名资格要求的应当提供相应说明； ⑤ 纳入人民法院失信黑名单不得参与单一主体挂牌招商。 2）保证金： 按政府（集体）综合收益起始价的 20%~50%设定，限期内未能收购而终止挂牌的，扣除不高于保证金的 10%用于支付前期工作费用，剩余部分无息退回。 3）挂牌招商方案主要内容包括： 1 概况 面积、位置、四至、周边主要设施（道路交通、商业网点、 公共服务）； 2 现状 场地使用历史沿革和土壤污染、现状土地和建筑使用、不动产权益确认等； 3 划定 更新单元范围、拆除范围、综合整治范围、规划用途、建筑规模、建筑规模、公共设施建设要求等； 4 条件 报名资格要求、政府（集体综合收益起始价、保证金缴纳要求、公开要约收购期限、地价款支付、项目开发时间要求、成交方责任等； 5 可行性分析 不动产权益人意愿分析、不动产权益分散程度、宅基地及地上房屋权益人补偿诉求、潜在意向参与主体等情况； 6 条件 报名资格要求、政府（集体综合收益起始价、保证金缴纳要求、公开要约收购期限、地价款支付、项目开发时间要求、成交方责任等。 |
